Direito Negocial e Imobiliário

O estudo da teoria geral do negócio jurídico abrange os conceitos de fato, ato e negócio jurídico, destacando a autonomia privada e sua aplicação no mercado imobiliário. São analisados os elementos constitutivos do negócio jurídico com base na “Escada Ponteana”, que aborda os planos da existência, validade e eficácia. Os vícios do negócio jurídico incluem erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão, simulação e fraude contra credores, com enfoque nas diferenças em relação à fraude à execução. A teoria das nulidades explora nulidades absolutas e relativas, suas hipóteses, efeitos e procedimentos. Por fim, os institutos da prescrição e decadência são examinados, com atenção às diferenças conceituais e aos prazos específicos para negócios imobiliários.

O estudo das obrigações inicia-se com o conceito e seus elementos, incluindo a obrigação propter rem. As classificações abrangem obrigações de dar, fazer e não fazer; alternativas, conjuntivas e facultativas; solidárias; divisíveis e indivisíveis. A teoria do pagamento analisa o adimplemento obrigacional, considerando o pagamento direto, seus elementos subjetivos (accipiens e solvens) e objetivos (prestação, dívidas em dinheiro e de valor), além do lugar e tempo de pagamento. São examinadas regras e formas especiais de pagamento indireto, como consignação, imputação, sub-rogação, dação em pagamento, novação, compensação, confusão e remissão, destacando sua aplicação prática.

O estudo da responsabilidade civil aborda seus conceitos iniciais e a divisão entre responsabilidade contratual e extracontratual, analisando diferenças e possíveis superações. No âmbito contratual, são explorados os tipos de inadimplemento (absoluto, relativo/mora e violação positiva do contrato), suas consequências, como juros, cláusula penal e perdas e danos, e o cumprimento imperfeito das obrigações. Na esfera extracontratual, destacam-se os conceitos de ato ilícito, abuso de direito e atos lícitos, além dos elementos essenciais: conduta, culpa, nexo de causalidade e dano, abrangendo danos clássicos e modernos. São examinadas as classificações entre responsabilidade subjetiva e objetiva, com ênfase nas hipóteses de responsabilidade objetiva previstas no Código Civil e suas aplicações em negócios imobiliários. Por fim, analisa-se a responsabilidade civil no Código de Defesa do Consumidor e sua relevância para o setor imobiliário.

O estudo dos contratos abrange seu conceito e principais classificações, além dos princípios contratuais, como autonomia privada, força obrigatória, relatividade, função social e boa-fé objetiva, com aplicações específicas aos contratos imobiliários. São analisados os elementos dos contratos de consumo, incluindo os sujeitos ao Código de Defesa do Consumidor (CDC), bem como a possibilidade de revisão judicial dos contratos no Código Civil e no CDC. O conteúdo explora ainda os vícios redibitórios no Código Civil e suas diferenças em relação aos vícios do produto no CDC, além da evicção. Por fim, aborda-se a extinção dos contratos, tanto por fatos anteriores à celebração quanto por fatos posteriores, abrangendo resolução e resilição.

O estudo dos contratos de compra e venda abrange seu conceito, natureza jurídica e elementos constitutivos, além de regras especiais, como a venda de bens em condomínio e entre ascendentes e descendentes. Analisa-se a distinção entre venda ad mensuram e ad corpus, suas implicações no mercado imobiliário, e as cláusulas especiais, incluindo venda a contento, sujeita a prova, retrovenda, reserva de domínio e preempção, destacando os impactos legais e práticos. A troca ou permuta também é explorada em sua aplicação imobiliária. Quanto à doação, examinam-se suas modalidades e efeitos, como doação propter nuptias, com cláusula de reversão, universal, inoficiosa e outras específicas, bem como as possibilidades de revogação, sempre considerando suas implicações jurídicas e patrimoniais.

O estudo da locação imobiliária abrange seu conceito, natureza jurídica e a aplicação da Lei 8.245/1991, incluindo contratos específicos como o “built to suit”. São abordadas regras gerais, sublocação, deveres das partes, garantias locatícias e as formas de extinção de locações residenciais e não residenciais. A corretagem imobiliária e a prestação de serviços no mercado imobiliário são analisadas à luz do Código Civil, bem como contratos relacionados, como empreitada, mandato, fiança e incorporação imobiliária, explorando suas implicações legais e práticas no setor.

O estudo do Direito das Coisas inicia-se com sua teoria geral, diferenciando direitos reais e pessoais de cunho patrimonial. A posse é abordada quanto ao conceito, natureza jurídica, teorias justificadoras, classificações, formas de aquisição, transmissão e perda, com enfoque nas implicações para os negócios imobiliários. Quanto à propriedade, explora-se seu conceito, atributos, limitações, função social, formas de aquisição, com destaque para a usucapião e suas modalidades. São também analisados o direito de vizinhança, o condomínio edilício (incluindo sua instituição, convenção, limitações, deveres, sanções e administração) e a multipropriedade imobiliária (time sharing), destacando os principais aspectos legais e práticos.

O estudo dos direitos reais de gozo ou fruição abrange institutos como superfície, direito de laje, servidões, usufruto, uso, habitação e concessões especiais, destacando suas características e aplicações no direito imobiliário. No âmbito dos direitos reais de aquisição, o compromisso de compra e venda é analisado quanto ao conceito, natureza jurídica, modalidades e questões polêmicas no mercado imobiliário. Já os direitos reais de garantia são divididos entre aqueles sobre coisa alheia, como a hipoteca, e aqueles sobre coisa própria, com destaque para a alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, explorando seu conceito, natureza jurídica, efeitos principais e controvérsias relevantes.

O estudo da tutela processual no âmbito dos contratos imobiliários aborda, inicialmente, o tratamento conferido pelo Novo Código de Processo Civil (CPC). São analisadas as ações locatícias em suas diversas fases e modalidades, as ações possessórias e suas especificidades, além das ações reais imobiliárias, incluindo as petitórias e aquelas relativas à usucapião. Também são discutidos os aspectos processuais ligados ao direito de vizinhança e às questões processuais relacionadas à hipoteca, com ênfase nas implicações práticas e jurídicas para o mercado imobiliário.

O estudo da elaboração de contratos e negócios imobiliários inicia-se com técnicas gerais e detalha a confecção de contratos específicos, como os de compra e venda, permuta, doação e locação de imóveis. Paralelamente, aborda-se a teoria geral do direito notarial e registral, explorando os aspectos específicos relacionados à compra e venda, doação, locação, incorporação imobiliária e aos direitos reais de gozo, fruição e garantia, incluindo hipoteca e alienação fiduciária. A integração entre a elaboração contratual e as práticas notariais e registrais evidencia os cuidados necessários para garantir segurança jurídica no mercado imobiliário.