STJ: afastamento da constituição em mora de devedor fiduciante
A 4ª turma do STJ deu parcial provimento ao recurso de uma mulher que teve o imóvel levado a leilão após deixar de pagar as parcelas de financiamento, nesse caso, houve o reconhecimento do defeito em notificação que não indicou corretamente o titular do crédito fiduciário.
A recorrente ajuizou, em 2014, ação em face da Caixa Econômica Federal, postulando a declaração de nulidade da consolidação da propriedade de bem imóvel (apontado como bem de família), alegando que tal procedimento de constituição em mora fora realizado por terceiro não detentor do crédito. Requereu, ainda, a reabertura do prazo de 15 (quinze) dias para quitar as parcelas atrasadas, a fim de viabilizar a continuidade do contrato de financiamento.
De acordo com seu relato, ela adquiriu o imóvel em 2005 e contratou financiamento com a Caixa Econômica Federal em 2006 mediante alienação fiduciária (contrato que foi liquidado em 2011). Em 2012 ela fez um novo contrato de financiamento com alienação fiduciária com a empresa Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária, porém, depois de uma severe crise depressiva não conseguiu realizar o pagamento das parcelas vencidas em 2013.
Ocorre que, em Outubro de 2013 a recorrente recebeu uma notificação da Caixa Econômica Federal informando-a que tinha o prazo de 15 (quinze) dias para purgar a mora com a CEF, mas afirmou que ao procurar uma agência da instituição, bem como da Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária, recebeu a informação de que não havia dívida em nenhuma delas.
Todavia, em Setembro de 2014, seu imóvel foi anunciado para leilão da Caixa Econômica Federal, ocasião em que soube que a instituição Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária havia cedido seu crédito ao banco público. Nesse sentido, o juízo de 1º grau considerou regular as providências tomadas pela Caixa Econômica Federal e entendeu que sua situação se enquadra na exceção legal à expropriação de bem de família.
A recorrente teve apelação negada pelo TRF da 4ª região e decidiu entrar com recurso especial no STJ alegando, entre outros pontos, que seria obrigatório observar a proteção legal do bem de família.
O relator do recurso, Ministro Luis Felipe Salomão entendeu que a proteção conferida ao bem de família legal pela lei 8.009/90 é considerado impenhorável, porém, não inalienável, sendo possível a disposição do imóvel pelo proprietário, inclusive no âmbito da alienação fiduciária.
Entretanto, outro ponto alegado pela recorrente é que não teria ocorrido a sua constituição em mora, tendo em vista a nulidade da notificação feita em nome de pessoa jurídica diversa do credor.
Salomão salientou que, com o registro da alienação em cartório, há o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto do bem. Caso não ocorra o pagamento, o agente notarial notifica o devedor, constituindo-o em mora, e, se persistir a inadimplência (período de 15 dias), consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, com a consequente e posterior venda do bem em leilão.
Todavia, no caso em julgamento, o ministro Salomão reconheceu que houve defeito na indicação do credor fiduciário (notificante), pois, quando houve o encaminhamento da notificação extrajudicial, a Caixa Econômica Federal não titularizava qualquer crédito em face da devedora fiduciante (notificada).
Portanto, o defeito na notificação caracteriza a inexistência de notificação válida, o que afasta a constituição em mora do devedor e, consequentemente, invalida a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. Logo, reconheceu parcialmente o recurso especial e devolveu à devedora o prazo para purgação da mora e possibilidade de restauração do contrato de financiamento.
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